La recherche d’un bien immobilier dépend avant tout de la capacité d’emprunt de l’acheteur et de ses apports personnels. Mais pour faire le calcul exact des coûts d’achat, achat-revente ou même d’un investissement locatif, plusieurs éléments doivent être pris en compte pour évaluer vos capacités ainsi que la fourchette haute du prix du bien à acquérir.
L’apport personnel
Bien qu’il soit parfois possible d’emprunter 100 % du prix d’un bien immobilier, si, bien entendu, certaines conditions sont réunies, le montant de l’apport personnel est déterminant dans le calcul de votre mensualité et vous permettra en plus de bénéficier d’un certain équilibre budgétaire. Le taux de l’apport personnel varie au moins entre 10 et 20 % pour compléter le prix d’acquisition.
Apports personnels souhaitables allouant un projet immobilier
- Assurance-vie
- Produits d’épargne bénéficiant d’un régime fiscal favorable.
- Déblocage de plan d’épargne (PEE) ou plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) (au cas où votre projet consiste à construire ou acheter une résidence principale, à financer une déménagement...) Mais attention renseignez-vous d’abord sur les conséquences des déblocages anticipés.
- Dans le cas d’achat-revente l’apport comprend la valeur de votre ancien logement : si vous achetez après avoir revendu, votre apport correspond au prix de vente effectif de votre ancien logement (après déduction des prêts immobiliers en cours) ; et si vous achetez avant d’avoir revendu, votre apport correspond au montant du prêt relais, compris généralement entre 50 % et 80 % de la valeur d’expertise de votre logement actuel (déduction faite du remboursement d'éventuels prêts immobiliers restant dus sur le logement).
Estimer sa capacité d’emprunt dans le cadre d’un budget équilibré
Rembourser un prêt est un engagement financier impliquant le versement d’une mensualité bien déterminée, en fonction de la capacité d’emprunt du particulier. Pour avoir une idée sur votre capacité d’emprunt, il faut d’abord évaluer la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au paiement de votre prêt immobilier (y compris les intérêts et l’assurance décès-invalidité) et ce en tenant compte de votre aisance financière tout au long du mois après la soustraction de ce montant.
Généralement la mensualité ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels à court et moyen terme en vous laissant une chaque mois un montant suffisant chaque mois appelé « reste à vivre » et il faut prendre en considération d'autres facteurs comme : les nouvelles charges de propriétaires (taxes foncières et charges de copropriétaires) , les charges importantes prévisibles (financement des études des enfants).
Toutefois, si votre bien immobilier est un investissement locatif, les loyers qu’il vous apportera viendront s’ajouter à vos revenus nets mensuels (avec la déduction des impôts payés sur ces revenus fonciers).
Une fois votre capacité d’emprunt est calculée, ne manquez pas de déduire les différents frais qui s’ajoutent au prix de la vente du bien immobilier tels que les frais de notaire, frais liés à l’emprunt, frais de dossier, frais d’installation, budget de travaux, s’il est question de rénovation.
